فرارو | امار لاکشری‌نشینی در تهران

سهم معاملات آپارتمان های لوکس و نیمه لوکس نسبت به هفت سال قبل که هنوز قیمت ها پس از سال 1396 در بازار مسکن تعیین نشده بود، 3 درصد افزایش یافته است.

به گزارش ما، آمار و ارقام حاکی از همسو بودن تقاضای خرید با رشد قیمت در بازار مسکن تهران است. در مهر 1393 متوسط ​​قیمت هر مترمربع مسکن در تهران 3.9 میلیون تومان بود اما در مهر ماه 1401 بر اساس گزارش بانک مرکزی به 43.7 میلیون تومان و بر اساس مرکز آمار به 46.4 میلیون تومان رسید. اما در درصد تقاضا تغییر محسوسی داشت برای واحدهای لوکس و بزرگ ایجاد نشده است. این واحدها چه برای مقاصد مسکونی و چه برای سرمایه گذاری همچنان جایگاه خود را در بازار مسکن دارند.

اگر شاخص بانک مرکزی را معیار در نظر بگیریم، قیمت مسکن در پایتخت نسبت به یک هفته قبل نزدیک به 11 واحد افزایش یافته است. یعنی اگر در آن زمان آپارتمان حدود یک میلیارد تومان در نظر گرفته می شد، لوکس و نیمه لوکس محسوب می شد، الان این عنوان به آپارتمان های بالای 10 میلیارد تومان رسیده است.

مهرماه امسال سهم آپارتمان های با قیمت 10 میلیارد تومان 7.5 درصد از کل معاملات شهر تهران بوده است. در حالی که هفت سال پیش واحدهای لوکسی که قیمت آنها بالای 980 میلیون تومان بود، 4.4 درصد از معاملات ملکی در تهران را به خود اختصاص دادند.

نکته دیگر این است که تغییر قابل توجهی در تقاضا بر اساس متراژ وجود ندارد. در مهرماه امسال آپارتمان های بالای 150 متر مربع 6.7 درصد از قراردادهای فروش و در مهر 1393 واحدهای 150 متری دقیقاً به همین میزان یعنی 6.7 درصد کل معاملات را به خود اختصاص داده اند. در واقع اگرچه قیمت مسکن 11 برابر افزایش یافت، اما تقاضا برای واحدهای بزرگ بدون تغییر باقی ماند.

از آذرماه ۱۳۹۶ بروشد روز بازر مسکان روند سوکدی به کود کرد. شاید انتظار می رفت با افزایش قیمت مسکن، تعداد معاملات در مقیاس کف به سمت واحدهای کوچک و متوسط ​​سوق پیدا کند، اما تغییر محسوسی در این زمینه ایجاد نشد و وضعیت رکود حاکم شده است. کل بازار در مهرماه امسال خانه های زیر 80 متر مربع 56.8 درصد از معاملات مسکن پایتخت را به خود اختصاص داده اند. تولید این گروه در مهرماه 1393 57.2 درصد از قراردادها را شامل می شد.

دو نمایه فوق حاکی از آن است که رشد نسبی ارزش بازار مسکن، سمت تقاضای مؤثر، عمدتاً به دلیل نوع سرمایه گذاری، خود را با روند بازار همسو کرده است. اگرچه تعداد معاملات نسبت به یک هفته قبل با کاهش 53 درصدی مواجه شد و از 11.5 هزار واحد در مهر ماه 1400 به 5.4 هزار واحد در مهر ماه 1394 رسید، اما تجربه نشان می دهد در زمان هایی که انتظارات تورمی بر بازار حاکم است، فارغ از وجود یا عدم وجود آن. از تقاضای مصرف کننده در بازار کشور، قیمت ها افزایش می یابد.

در مناطق 1 تا 3 می توانید آپارتمان هایی با متراژ بزرگ و لوکس در تهران اجاره کنید. در حال حاضر سه منطقه مذکور حدود 18 درصد از معاملات شهر تهران را پوشش می دهند. مهرماه 1394 نیز تقریباً 15 درصد معاملات را در این سه منطقه داشته است. از آن زمان تاکنون متوسط ​​قیمت در منطقه ۱۱ افزایش یافته و از میانگین ۷.۹ میلیون تومان در هر متر مربع به ۸۸.۳ میلیون تومان رسیده است. میانگین قیمت در ارزان ترین منطقه تهران یعنی منطقه 18 نیز از 2 میلیون تومان به 21.3 میلیون تومان رسید و به 10.6 میلیون تومان رسید.

حجم بالای سرمایه گذاری در بخش املاک و مستغلات لوکس در شمال پایتخت طی سال های گذشته باعث شد که عرضه بیش از تقاضا باشد. در حال حاضر شانس فروش واحدهای بین 100 تا 200 متر در مقایسه با آپارتمان های کوچکتر تقریبا یک و نیم است. بررسی ها نشان می دهد که حدود 65 درصد از واحدهای عرضه شده به بازار مسکن تهران، خانه هایی با متراژ بیش از 100 متر بوده است، در حالی که سهم این گروه از متراژها تنها 26 درصد از معاملات نهایی مهر 1401 بوده است. رتبه اول از نظر تعداد معاملات در سال جاری قطعا مربوط به خانه های 50 تا 60 متری با 15.2 درصد و رتبه دوم آپارتمان های 60 تا 70 متری با 14.7 درصد بوده است. اما این بدان معنا نیست که آپارتمان های متراژ بزرگ اصلا مشتری ندارند.

در نگاه کلی می توان گفت که عمق بحران مسکن در شمال پایتخت بیشتر از جنوب است. اما این نکته را نباید فراموش کرد که معاملات جنسی در شمال عمدتاً از نوع سرمایه گذاری و در جنوب بیشتر از نوع مصرفی است. با توجه به کاهش تقاضای مصرفی و عرضه بیش از تقاضا در بخش املاک لوکس، طبیعی است که دوره فروش این نوع واحدها بیشتر از آپارتمان های کوچک و متوسط ​​باشد.

از سوی دیگر، نگاهی به آمار بازار مسکن شهر تهران در هفته اول ماه 1401 روند کاهشی معاملات را از خردادماه به بعد نشان می دهد. فروردين 3 هزار و 427 نوبت، 10 هزار و 490 نوبت در فروردین ماه، 13 هزار و 874 نوبت در مهرماه، 10 هزار و 294 تراکنش در مهرماه، 7 هزار و 825 ​​تراکنش در اسفند، 6 هزار و 33 معامله در مهرماه و 5 هزار و 416 تراکنش در مهرماه. آن طور که آمارها توضیح می دهند، به جز نیمه تعطیلات فروردین که خرید و فروش چندانی در بازار مسکن وجود ندارد، بازار مسکن رکودترین دوران خود را در مهرماه پشت سر گذاشته است.

در خصوص قیمت نیز آمارها نشان می دهد که رشد قیمت ماهانه در بهمن ماه 2.4 درصد، فروردین 6.1 درصد، خرداد 8.4 درصد، تیرماه 5.8 درصد، اسفند 2.5 درصد و مهرماه 1.1 درصد بوده است. مهرماه 1.2 درصد بوده است.

قیمت مسکن در شهر تهران طی هفته گذشته با افزایش 27.7 درصدی از میانگین 34.2 میلیون تومانی هر متر در فروردین ماه به 43.7 میلیون تومان در مهرماه رسید که 14.5 درصد آن در دو ماه فروردین و خرداد رخ داده است. این در حالی است که در هفته اول سال گذشته قیمت مسکن در پایتخت 8 درصد افزایش یافت. امسال پس از شوک ناشی از اصلاح نظام یارانه‌ها و افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن به دلیل انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی در ماه‌های ابتدایی سال جاری، بازار مسکن به تدریج آرام شد.